Kelebihan membeli rumah “subsale”

Saya ingin berkongsi beberapa tips dalam membuat pilihan bagi mendapatkan rumah idaman melalui pembelian rumah Subsale. Istilah ‘Subsale’ lebih mudah dikenali sebagai ‘membeli rumah daripada tangan orang lain’.

Antara kelebihan rumah subsale adalah rumah telah siap sedia untuk diduduki, rumah dibeli sebagaimana keadaan yang dilihat, segala hutang-hutang berkaitan akan diselesaikan oleh pemilik lama, lokasi yang sedia ada strategik dan lain-lain.

Antara pertimbangan yang perlu diambil kira sebelum membeli rumah Subsale adalah:

1. Mempunyai Deposit 10% daripada harga rumah.

Pengalaman saya dalam menjual rumah subsale adalah pembeli daripada golongan muda menghadapi masalah dalam penyediaan 10% deposit daripada harga rumah. Misalnya, rumah yang ingin dibeli adalah daripada jenis apartment bernilai RM200k. Pembeli mesti mempunyai RM20,000 (10% daripada RM200k) yang akan dibayar 3% semasa booking dan 7% semasa menandatangani Surat Perjanjian Jual Beli. Pembayaran ini perlu diselesaikan dalam tempoh 14-21 hari bekerja.

Ada yang bertanya kenapa 10% daripada harga rumah?

Ini adalah kerana bank hanya memberikan Margin Of Finance (MOF) sebanyak 90% sahaja daripada harga rumah.

Selain daripada 10% deposit pembeli juga harus menyediakan wang bagi bayaran guaman. Anggaran bayaran guaman adalah 3.5% untuk guaman S&P dan guaman bank.

2. Lihat keadaan rumah

Antara kelebihan membeli rumah subsale  berbanding rumah baru yang masih dalam pembinaan adalah kita boleh meneliti segenap penjuru rumah sebelum meletakkan deposit. Perkara yang perlu diperhatikan adalah seperti:

·   Rekahan (Crack) pada dinding.

·   Saluran perpaipan. Adakah terdapat kebocoran (Leaking).

·   Struktur bangunan dan Finishing. Harus berhati-hati sekiranya pemilik telah membuat pengubahsuaian. Perhatikan sambungan dinding, jenis material yang digunakan dsb.

·  Keadaan pintu terutamanya pintu bilik air. Selalunya pecah dibahagian bawahnya.

·   Pendawaian elektrik.

3. Perhatikan keadaan sekeliling rumah

Sebelum membuat keputusan, lawatilah atau pusing di kawasan sekeliling rumah yang ingin dibeli. Perhatikan:

·  Keadaan jiran bersebelahan rumah. Misalnya, adakah memelihara haiwan seperti anjing, ayam dsb. Perlu tahu bangsa dan agama jiran bersebelahan.

·   Keluasan jalan di hadapan rumah. Adakah sukar untuk parking kereta atau jiran mempunyai kereta yang banyak dan selalu menghalang laluan utama.

·   Keadaan kesesakan di kawasan perumahan. Datanglah pada waktu puncak dan waktu lengang untuk melihat keadaan sebenar kawasan tersebut. Datang juga pada waktu malam dan siang.

·   Lihat segala kemudahan yang ada. Pilihlah kawasan yang mempunyai kedai yang berhampiran, sekolah, pengangkutan awam dsbnya.

KADAR ASAS (BR) BANK - PINJAMAN PERUMAHAN

Kadar Rujukan yang Baru di Malaysia Mulai pada 2 Januari 2015: Kadar Asas (BR)

Tahun 2015 dianggap sebagai satu permulaan yang baru kepada pemilik rumah. Terutamanya dengan Bank Negara Malaysia (BNM) yang telah melaksanakan satu kadar rujukan yang baru (Kadar Asas) untuk menggantikan Kadar Pinjaman Asas yang lama. Apakah maksudnya kadar rujukan yang baru dan bagaimana ia akan mempengaruhi peminjam seperti kami?

Marilah kita melihat bagaimana ia mempunyai refleksi dengan dasar kewangan dan kecekapan yang ditimbulkan berdasarkan pada ketelusan mereka. 

Kadar Pinjaman Asas (BLR)

Apakah maksudnya?

Rangka kerja telah BLR ditubuhkan pada 1983 dan berkhidmat sebagai rujukan yang utama kepada kadar runcit terapung untuk pinjaman di Malaysia sekiranya belum mengambil keputusan berapa kosnya peminjam boleh didapatkan.

Kadar ini telah ditentukan oleh bank sendiri secara sewenang dan berdasarkan pada kos dalaman dana, bukannya Bank Negara Malaysia (BNM).  Kos dana ini adalah selaras dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR).

Namun, BNM boleh mempengaruhi BLR secara tidak langsung dengan membuat perubahan kepada OPR yang bergantung pada ekonomi global dan objektifnya semasa keadaan itu.

Bagaimanakah ia Berfungsi?

Bank akan menyebutkan faedah sama ada tambah atau tolak peratusan BLR. Sebagai contoh, katakan BLR masa ini adalah 6.8% dan BLR yang ditawarkan oleh bank adalah BLR -2.3%. Kadar faedah yang sebenar untuk pinjaman anda adalah 4.5% (6.8-2.3). Untuk mendapatkan lebih banyak contoh BLR, klik sini.

Kadar Asas

Apakah maksudnya?

Ia merupakan rangka kaedah yang baru yang berkuatkuasa pada 2 Januari 2015. Bank akan mengenakan faedah dari pinjaman ini dan ia terdiri daripada Kadar Asas dan dikehendaki untuk menyebarkan. Kadar Asas akan ditentukan oleh kos dana penanda aras dari bank dan Keperluan Simpanan Statutori (SRR). Komponen lain seperti pinjaman risiko kredit, premium risiko kecairan, kos operasi dan margin untung akan dinyatakan di dalam penyebaran di atas Kadar Asas. 

Bagaimanakah ia Berfungsi?

Bank akan mengenakan faedah sebanyak dua komponen daripada anda. Kadar Asas untuk CIMB Bank yang terkini pada 2 Januari 2015 adalah 4% dan penyebarannya belum diumumkan. Sebagai tujuan penjelasan, katakan 0.65%. Begitu, ia menunjukkan kadar faedah yang perlu dibayar adalah 4.65%.

Base Rate + Spread framework 

​

New Framework Breakdown For All Banks As Of 2nd January 2015

Untuk Kadar Asas yang dikemaskini yang terbaru, klik sini.

Mengapakah Terdapat Perubahan ini?

i) Bank Meningkatkan Ketelusan

Kadar merupakan nombor arbitrari yang berasal dari kos dana tambah faktor lain untuk BLR. Terdapat tiada petunjuk yang jelas tentang pecahan kadar faedah yang akan dikenakan. Bagaimanapun, rangka Kadar Asas yang baru telah menunjukkan peruntukan kepada kos dana dan komponen penyebaran mereka. Ini telah meningkatkan keterlihatan faktor perubahan potensi kepada Kadar Asas.

ii) Petunjuk yang Lebih Baik dari Perubahan dalam Kos Diakibatkan dari Dasar Monetari

Kadar Asas mengandungi SRR dan ia mempunyai tujuan untuk pengurusan kecairan. Ia dapat meningkatkan SRR untuk sebagai simpanan dengan menyimpan lebih banyak wang sekiranya BNM mempercayai bahawa sistem perbankan mengalami kekurangan kecairan. Hal ini mengakibatkan pertumbuhan pinjaman yang lebih rendah kepada bank kerana terdapat dana yang kurang untuk pinjaman. Oleh itu, kita boleh mencerminkan terhadap keberkesanan dasar monetari dengan melalui analisis perubahan pada Kadar Asas.

iii) Kecekapan yang Tinggi

Bank dirangsang untuk menunjukkan Kadar Asas yang menarik kepada peminjam disebabkan ketelusan pecahan. Ini kerana ia boleh mencerminkan kecekapan dalam pembuatan dan seterusnya mencapai penarafan kredit yang baik. Mereka juga akan berusaha untuk mencapai kos operasi dan risiko yang rendah dan kemungkinan untuk meningkatkan kelonggaran kepada margin keuntungan. Walau bagaimanapun, institusi-institusi yang kecil mungkin akan menghadapi risiko untuk mendapatkan peminjam yang lebih kurang untuk pinjaman manakala bank-bank yang besar mempunyai ruang yang banyak untuk bergerak semasa menentukan kadar rujukan.

Bagaimanakah ia Mempengaruhi anda?

Perubahan dalam rangka boleh menyebabkan kegelisahan. Terdapat maklumat yang terhad mengenai bagaimana perubahan ini akan mempengaruhi produk yang tersedia kepada kita.Tetapi BNM mendakwa bahawa ia tidak mempunyai sebarang kesan terhadap kadar pinjaman yang dikenakan daripada peminjam dari segi keadaan kredit dan pasaran kadar pembiayaan.

Ia hanya mempunyai perubahan dalam sistem, bukanlah perubahan dalam peringkat umum kadar faedah domestik.

Bagi pinjaman yang sedia ada, ia mengikuti sistem BLR yang lama kecuali untuk pinjaman yang membiayai semula dan pinjaman yang baru. Jadi, bank hendaklah memaparkan kedua-dua Kadar Asas dan BLR di semua laman web mereka. Pelarasan kepada BLR akan dibuat agar dapat disediakan sebagai rujukan pinjaman yang sedia ada sekiranya sebarang pelarasan dibuat kepada Kadar Asas.

Kesimpulan

Kesan daripada sistem yang baru bagi pinjaman dan pembayaran balik adalah jauh daripada konklusif. Adakah ia akan dibuktikan untuk menjadi lebih cekap yang bermakna untuk  model yang lama atau ia akan mengenakan komplikasi yang lebih banyak? Hanya masa yang boleh memberitahu. Apabila sedang melaksanakan, ia perlu membuat lebih banyak perbandingan antara bank. Janganlah mengambil kesempatan daripada wizard pinjaman rumah kami dan produk pinjaman peribadiuntuk mencari pinjaman yang terbaik di pasaran.

- See more at: http://loanstreet.com.my/ms/pusat-pembelajaran/kadar-rujukan-baru-Malaysia#sthash.CkNVHjnu.dpuf

Apartment Service di Taman Melawati Dijangka siap awal Tahun 2018

Nadayu63 Taman Melawati - New Service Apartment

Prices : RM 420,000 to RM
830,000
Built-up size : 548 sq. ft. - 1,126 sq. ft.
Total Units/Lots : 296 Units ( Very Low Density )

Total Levels: 29 Storey

Early Bird Promotion Package 
- 12% Early Bird Discount
- 10% 5% Bumi Discount
- Free One Year Maintenance
- Free One to Two Car Parks
- Free Legal fee for SPA & Disbursement
- Semi Furnished

A new Concept of integrated Living, Leisure &
Business comes alive in Taman Nadayu at Malawati

- SERVICED SUITES
- LIFESTYLE RETAIL
- CENTER POINT OF LIFESURE & RECREATION
- WHOLESOME LIFESTYLE AMENITIES
- AN ENCLAVE OF GREENERY AND SERENITY


For more info, kindly call: 
Hazli 011-10692029 
True Vest Property Consultants Sdn Bhd.

Harga rumah naik 10% lepas GST - penganalisis hartanah

Pelaksanaan Cukai Barangan dan Perkhidmatan (GST) sebanyak enam peratus bagi menggantikan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) pada 1 April ini pasti akan berlaku selepas pelbagai perancangan dilakukan oleh kerajaan termasuk memberi maklumat secara jelas kepada rakyat.

Apabila pelaksanaan GST diumumkan pada Belanjawan 2014, pelbagai reaksi dan persoalan mengenainya dipaparkan oleh banyak pihak kerana ia membabitkan prestasi kewangan individu, syarikat dan industri secara keseluruhannya.

Namun begitu, dalam sektor perumahan, kerajaan sudah menetapkan bahawa GST sebanyak enam peratus tidak akan dikenakan kepada pembelian kediaman dan pada masa sama banyak tinjauan mengenainya dilakukan oleh pemain industri berkenaan.

Antara laporan kajian penganalisis berkaitan pelaksanaan GST ke atas harga rumah diunjurkan bakal meningkat sebanyak 10 peratus berikutan kos bahan pembinaan akan meningkat.

Justeru, dalam tempoh kira-kira tiga bulan akan datang ini, terdapat pula laporan media mengenai pemaju perumahan mula menawarkan pakej pembelian rumah istimewa sebelum pelaksanaan GST dilakukan kepada orang ramai bagi mengelakkan pembeli berdepan dengan harga lebih mahal untuk memiliki aset berkenaan.

Penganalisis hartanah berkata, dalam tempoh suku pertama tahun ini sememangnya pasaran hartanah kediaman lebih agresif terutama membabitkan kediaman dalam pasaran sekunder berbanding premier berikutan harganya lebih murah.

Beliau yang tidak mahu nama dan organisasinya dipaparkan berkata, dari segi unjuran peningkatan peratusan antara suku pertama tahun ini dan 2014 tidak dapat diumumkan berikutan kita masih di bulan pertama 2015, tetapi dijangkakan situasi pembelian kediaman akan lebih menarik.

“Jika kita lihat apabila kediaman baru dibangunkan ia akan memberi kesan harga kepada pasaran perumahan sekunder di sekelilingya secara langsung dan selepas pelaksanaan GST berkemungkinan harga pasaran sekunder meningkat lebih tinggi jadi orang ramai lebih tertarik untuk memberi kediaman dalam pasaran itu berbanding premier.

“Bagi pasaran premier atau perumahan baru dibangunkan sebelum GST yang dijual pada harga pasaran premium melebihi RM700,000 ke atas akan berdepan dengan situasi lebih mencabar dan pemaju akan menawarkan pakej menarik bagi membolehkannya terjual,” katanya.

Harga hartanah 2015 dijangka naik - Rahim & Co

KUALA LUMPUR 1 Feb. - Harga hartanah masih menunjukkan peningkatan ketara di negara ini pada 2014 berbanding 2013, tidak setanding dengan kos sara hidup yang tinggi walaupun kerajaan mengambil pelbagai langkah termasuk langkah penyejukan pasaran, menurut kajian penyelidikan Rahim&Co. Chartered Surveyors Sdn. Bhd. (Rahim&Co).

Pengerusi Eksekutif Rahim & Co, Senator Tan Sri Abdul Rahim Rahman berkata, bagi sektor kediaman, jumlah urus niaga hartanah adalah paling banyak berada pada paras harga RM400,000 ke atas iaitu 27.2 peratus daripada keseluruhan transaksi hartanah kediaman pada separuh tahun pertama 2014 berbanding 16.8 peratus pada tempoh yang sama tahun sebelumnya.

Katanya, pengagihan transaksi kediaman mengikut julat harga menunjukkan perubahan ketara bagi julat harga RM400,000 sehingga RM1 juta dengan jumlah transaksi berbanding jumlah transaksi keseluruhan mencecah 23 peratus pada separuh tahun pertama 2014 berbanding 13.4 peratus pada separuh tahun pertama 2013.
Advertisement

Julat harga ini menunjukkan pertumbuhan bilangan transaksi yang paling tinggi, justeru membantu menaikkan purata harga rumah di negara ini.

“Peningkatan jumlah transaksi sektor kediaman di seluruh negara bagi separuh tahun pertama 2014 adalah berjumlah 2,783 unit berbanding dengan separuh tahun pertama sebelumnya dengan pertumbuhan sebanyak 2.3 peratus,” kata Abdul Rahim dalam Laporan Penyelidikan Rahim&Co - Penilaian Pasaran Hartanah 2014/2015 yang dikeluarkan baru-baru ini.

Tambah Abdul Rahim, negeri-negeri yang mencatatkan peningkatan ketara bagi sektor kediaman adalah Negeri Sembilan dengan peningkatan 32.8 peratus, Johor (+18.7 peratus) dan Perak meningkat sebanyak 7.6 peratus.

Katanya, Negeri Sembilan mendapat manfaat daripada limpahan kesan kenaikan harga rumah di Selangor dan juga jaringan lebuhraya dan infrastruktur yang kukuh menerusi Projek Lebuhraya Utara Selatan, Lebuhraya Utara-Selatan Hubungan Tengah (Elite) dan Lebuhraya Kajang-Seremban (Lekas),

Johor pula beroleh manfaat daripada gembar-gembur pasaran hartanah yang bermula dua tahun lalu.

Negeri-negeri yang mengalami penurunan dalam sektor kediaman adalah Kedah dengan penurunan sebanyak 28.3 peratus, Selangor (-6.5 peratus) dan Kelantan, menyusut sebanyak 17 peratus.


Empat negeri direkodkan firma penyelidikan Rahim&Co sebagai negeri-negeri yang mempunyai kemampuan paling rendah untuk memiliki kediaman teres mampu milik pada 2014 iaitu Sabah, Pulau Pinang, Kuala Lumpur dan Sarawak, kata Abdul Rahim.

Malah, kajian firma itu mendapati indeks kemampuan perumahan merudum pada tahun 2014 berbanding 2009,

Nisbah purata harga rumah teres berbanding purata pendapatan isi rumah tahunan menunjukkan kenaikan daripada 3.4 kepada 3.6.

“Ini bermaksud secara purata, harga sebuah rumah teres bersamaan jumlah pendapatan tahunan selama 3.6 tahun,” kata Abdul Rahim